‘Fermettetaks’: waarom deze belasting er niet kwam en wat dit betekent voor wie een hoeve wil verbouwen
Woon je in een fermette of hoeve in landbouwgebied, of overweeg je er een te kopen of te verbouwen? Dan is de kans groot dat je de voorbije maanden iets hebt opgevangen over de fermettetaks. Dit voorstel voor een nieuwe heffing op zonevreemde woningen in agrarisch gebied houdt eigenaars, kandidaat-kopers en lokale besturen in Vlaanderen bezig.
In dit artikel zetten we op een rij wat de fermettetaks precies inhoudt, waarom het zo’n gevoelig thema is, en vooral: wat het betekent voor jouw eigen (ver)bouwplannen.
Wat is de fermettetaks?
De fermettetaks is een voorstel voor een heffing op zogenaamde zonevreemde fermettes: woningen die in agrarisch gebied liggen, maar geen landbouwfunctie meer hebben. Het idee komt van Boerenbond en Natuurpunt, die voorstellen om een eenmalige heffing te vragen bij de omvorming van een boerderij naar een woonfunctie, gevolgd door een jaarlijkse, terugkerende bijdrage voor wie zonder landbouwactiviteit in zo’n pand blijft wonen.
De achterliggende redenering: het aantal boerderijen dat wordt omgevormd tot residentiële woningen, steeg de voorbije jaren sterk. Dat zet volgens de initiatiefnemers druk op de beschikbare landbouwgrond en de open ruimte in Vlaanderen.
Belangrijk om te weten: de fermettetaks is er (voorlopig) niet gekomen. Het voorstel kreeg in mei 2026 aanvankelijk positieve reacties binnen de Vlaamse regering maar werd nog geen 24 uur later alweer ingetrokken. De Vlaamse regeringspartijen wezen het idee nadien eensgezind af, onder meer omdat het zou neerkomen op een extra belasting die vooral het eigendomsrecht van bestaande bewoners raakt.
Waarom gaat het over fermettes?
Een fermette is doorgaans een voormalige hoeve of landelijke woning die is omgevormd tot een volwaardige gezinswoning, vaak zonder dat er nog effectief aan landbouw wordt gedaan. Veel van deze panden liggen zonevreemd: ze bevinden zich in agrarisch gebied volgens het gewestplan, terwijl de feitelijke functie eerder residentieel is.
Dat zonevreemde karakter is precies waar het bij de fermettetaks om draait. Wie een oude hoeve koopt met de bedoeling om er te wonen zonder landbouwactiviteit, zou volgens het voorstel een bijdrage moeten betalen voor dat gebruik van agrarische grond.
Waarom werd de fermettetaks zo snel weer ingetrokken?
Verschillende partijen binnen de Vlaamse meerderheid bleken het onderling oneens over de aanpak. Waar bevoegd minister Jo Brouns de heffing omschreef als een vorm van solidariteitsbijdrage, vonden andere parlementsleden dat een extra belasting geen oplossing biedt voor het eigenlijke probleem: de afname van open ruimte en landbouwgrond in Vlaanderen. Ook oppositiepartijen wezen het voorstel af als een extra woonbelasting, in een periode waarin wonen sowieso al duurder wordt.
Sindsdien is er geen nieuw wetgevend initiatief rond een fermettetaks. Wie een hoeve wil verbouwen of ombouwen, hoeft dus geen rekening te houden met een extra heffing die specifiek aan die verbouwing gekoppeld is.
Waarom is deze discussie toch relevant voor jouw hoeveproject?
Ook al is de fermettetaks van de baan, het onderliggende probleem waarmee Boerenbond en Natuurpunt naar buiten kwamen, blijft bestaan. Het aantal zonevreemde functiewijzigingen van landbouwsites steeg van 236 aanvragen in 2019 naar 727 in 2024, goed voor gemiddeld bijna twee landbouwsites per dag die een andere bestemming krijgen.
Die cijfers tonen aan dat de druk op agrarisch gebied groot blijft, en dat de regels rond zonevreemde functiewijzigingen ook in de toekomst onderwerp van discussie kunnen blijven. Een nieuw voorstel, in een andere vorm, is dan ook niet uitgesloten. Voor wie vandaag een hoeve wil kopen of verbouwen, betekent dit vooral één ding: de bestaande regelgeving is minstens even belangrijk als de politieke actualiteit.
De regels die vandaag wél gelden voor een zonevreemde functiewijziging
Terwijl de fermettetaks nooit een feit werd, gelden er wel al langer strikte voorwaarden om een hoeve om te vormen naar een woning:
- Een functiewijziging is enkel mogelijk voor bestaande, hoofdzakelijk vergunde en niet-verkrotte gebouwen.
- Voor de omvorming van een bedrijfswoning naar een gewone residentiële woning gelden bijkomende voorwaarden, bijvoorbeeld rond het al dan niet afsplitsen van de woning van de bedrijfsgebouwen.
- Lokale besturen beoordelen dergelijke aanvragen geval per geval, waarbij de stedenbouwkundige voorschriften en de omgeving een grote rol spelen.
Ontdek je tijdens je zoektocht dat er twijfel bestaat over de vergunningstoestand van een hoeve, of vermoed je dat er in het verleden zonder de juiste vergunning is verbouwd? Dan is het aangewezen om dit grondig te laten uitzoeken vóór je met de effectieve werken start. Bij SITO Architecten begeleiden we je ook bij de regularisatie van bouwovertredingen, zodat je zeker bent van een correct vergund pand.
Veelgestelde vragen over de fermettetaks
Bestaat de fermettetaks?+
Nee. Het voorstel van Boerenbond en Natuurpunt werd minder dan 24 uur na de eerste berichtgeving alweer ingetrokken door de Vlaamse regering. Er is geen wetgeving, geen bedrag en geen ingangsdatum.
Moet ik als koper of eigenaar van een hoeve nog rekening houden met deze taks?+
Niet met de fermettetaks zelf, aangezien die er niet gekomen is. Wel blijft het belangrijk om rekening te houden met de bestaande regels rond zonevreemde functiewijzigingen, die los van dit voorstel al langer van toepassing zijn.
Waarom pleitten Boerenbond en Natuurpunt voor deze maatregel?+
Beide organisaties willen de resterende open ruimte en landbouwgrond in Vlaanderen vrijwaren. Zij wezen op het toenemend aantal hoeves dat wordt omgevormd tot residentiële woningen, met verlies van landbouwgrond als gevolg.
Kan er in de toekomst alsnog een gelijkaardige taks komen?+
Dat valt niet uit te sluiten. De onderliggende discussie over zonevreemde functiewijzigingen en open ruimte blijft actueel, en nieuwe voorstellen kunnen op termijn opnieuw op tafel komen. Vandaag is er echter geen concreet initiatief.
Besluit: geen fermettetaks, wel duidelijke spelregels
De fermettetaks haalde de krantenkoppen maar verdween even snel weer van de politieke agenda. Voor wie een hoeve wil verbouwen of ombouwen, verandert er dus vandaag niets op dat vlak. Wat wél blijft gelden, zijn de bestaande voorwaarden rond zonevreemde functiewijzigingen en die verdienen minstens evenveel aandacht als de politieke actualiteit.
Bij SITO Architecten volgen we de regelgeving op de voet en vertalen we die naar concreet, haalbaar advies voor jouw project. Van de eerste screening van de vergunningstoestand tot het volledige ontwerp- en bouwtraject: wij begeleiden je van concept tot creatie.