De tienjarige aansprakelijkheid in de bouw: wat betekent dit voor jou?
Je woning is opgeleverd, de sleutels liggen op tafel en de werf is opgeruimd. Maar wat als er een paar jaar later een scheur in een dragende muur verschijnt? Dan sta je er niet alleen voor. In België blijven je architect en aannemer tien jaar lang aansprakelijk voor ernstige gebreken aan je woning.
In deze blog lees je hoe die tienjarige aansprakelijkheid werkt, welke gebreken eronder vallen en waarom de verplichte verzekering zo belangrijk is. We geven je ook een paar tips om als bouwheer goed beschermd te zijn.
Wat is de tienjarige aansprakelijkheid?
De tienjarige aansprakelijkheid staat in de artikelen 1792 en 2270 van het oude Burgerlijk Wetboek. Ze bepaalt dat je architect en aannemer na de oplevering tien jaar verantwoordelijk blijven voor gebreken die de stabiliteit of de stevigheid van het gebouw in gevaar brengen.
Het gaat dus niet om een commerciële garantie die een aannemer zelf kiest aan te bieden. Het is een wettelijke regel van openbare orde. Een clausule in je bouwcontract die deze aansprakelijkheid uitsluit of beperkt, is niet geldig.
Welke gebreken vallen eronder?
De regel geldt enkel voor ernstige gebreken: problemen die de stabiliteit of de stevigheid van je woning of van een belangrijk onderdeel ervan bedreigen. Denk aan verzakkende funderingen, scheuren in dragende muren of een dakconstructie die het begeeft.
Meestal gaat het om verborgen gebreken die pas na de oplevering aan het licht komen. Een zichtbaar gebrek dat je bij de oplevering zonder opmerking aanvaardt, kan je later in principe niet meer inroepen. Ook vocht kan eronder vallen: ernstige waterinfiltratie die de constructie aantast, kan op termijn de stevigheid van het gebouw raken.
Kleinere problemen vallen niet onder dit regime. Een plint die slecht aansluit, een verfstreep of een losse tegel is vervelend, maar brengt je woning niet in gevaar. Voor zulke lichte gebreken gelden andere regels, dus kijk ook je bouwcontract na.
Wie is aansprakelijk?
De tienjarige aansprakelijkheid rust op de partijen met wie jij als bouwheer een contract sluit voor het ontwerp of de uitvoering van je woning:
- de architect, voor fouten in het ontwerp of in de controle op de werf;
- de aannemer, voor fouten in de uitvoering, zoals de ruwbouw, het dak of het buitenschrijnwerk;
- studiebureaus en ingenieurs, bijvoorbeeld voor de stabiliteitsstudie.
Een onderaannemer heeft geen contract met jou, maar met de aannemer. Voor fouten van een onderaannemer spreek je dus in de eerste plaats je aannemer aan. Hebben meerdere partijen een fout gemaakt, dan kan de rechter hen samen aansprakelijk stellen. Je moet de fout wel kunnen aantonen, meestal met het verslag van een deskundige.
Wanneer begint de termijn van tien jaar?
De termijn begint bij de aanvaarding van de werken. Wanneer dat precies is, hangt af van je contract. Bij een oplevering in twee fasen is dat vaak de definitieve oplevering, maar een contract kan ook bepalen dat de voorlopige oplevering al als aanvaarding geldt. Lees je contract en het verslag van de oplevering daarom goed na.
Het volstaat niet dat je een gebrek binnen de tien jaar ontdekt. Je moet je vordering ook binnen die tien jaar instellen. Een aangetekende brief of ingebrekestelling stopt de termijn niet. Daarvoor is een dagvaarding nodig of een schriftelijke erkenning van aansprakelijkheid door je architect of aannemer.
De verplichte verzekering sinds 1 juli 2018
Aansprakelijk zijn is één ding, de schade ook vergoed krijgen is iets anders. Gaat een aannemer failliet, dan heb je weinig aan zijn aansprakelijkheid. Daarom bestaat er een verplichte verzekering. Architecten moesten zich al langer verzekeren. Sinds de wet Peeters-Borsus geldt die plicht vanaf 1 juli 2018 ook voor aannemers en andere bouwprofessionals.
De verzekering is verplicht voor werken aan woningen in België waarvoor een architect verplicht is en waarvan de vergunning na 1 juli 2018 werd afgeleverd. Ze dekt gebreken aan de gesloten ruwbouw die de stabiliteit of de stevigheid van de woning in gevaar brengen. Dat zijn de onderdelen die je woning dragen en wind- en waterdicht maken, zoals de funderingen, de dragende muren, het dak en het buitenschrijnwerk. Afwerking zoals schilderwerk, tegels, de keuken of het sanitair valt erbuiten.
Bouwprofessionals sluiten die verzekering apart af of samen via een globale polis voor het hele bouwteam. Meer uitleg vind je bij de FOD Economie.
Op zoek naar een architect voor je bouwproject?
Zo ben je als bouwheer goed beschermd
De wet beschermt je stevig, maar je haalt er het meest uit als je zelf een paar dingen goed opvolgt.
- Vraag het verzekeringsattest op. Je aannemer moet het bewijs van zijn verzekering vóór de start van de werken aan jou en je architect bezorgen.
- Hou een bouwdossier bij. Bewaar je contract, lastenboek, plannen, opleveringsverslagen en attesten samen op één plek.
- Noteer de datum van aanvaarding. Die datum bepaalt wanneer je termijn begint en eindigt.
- Meld gebreken meteen. Neem foto’s en laat een deskundige de oorzaak vaststellen.
- Wacht niet te lang met juridisch advies. Komt er geen oplossing, laat dan tijdig een advocaat een procedure opstarten.
Bouw je een nieuwe woning, bespreek de verzekeringen en de afspraken over de oplevering dan al bij de opmaak van het contract.
Wat verandert er met het nieuwe Burgerlijk Wetboek?
Het Burgerlijk Wetboek wordt stap voor stap vernieuwd. Op 16 juli 2026 keurde de Kamer het nieuwe Boek 7 goed, dat onder meer de aanneming van werken regelt. Het verscheen op 23 september 2026 in het Belgisch Staatsblad en geldt voor overeenkomsten die vanaf 1 september 2027 gesloten worden.
Ook onder Boek 7 blijft de aansprakelijkheid voor gebreken die de stabiliteit bedreigen van openbare orde. Het gebrek moet zich dan uiterlijk tien jaar na de aanvaarding van de werken tonen. Voor een bouwcontract dat je vandaag sluit, gelden nog de regels die we hierboven beschreven.
Deze blog geeft algemene informatie en is geen juridisch advies. Heb je een concreet probleem, vraag dan raad aan een advocaat.
Veelgestelde vragen over de tienjarige aansprakelijkheid
Wat is de tienjarige aansprakelijkheid?+
Het is de wettelijke regel waardoor je architect en aannemer tot tien jaar na de aanvaarding van de werken aansprakelijk blijven voor ernstige gebreken die de stabiliteit of de stevigheid van je woning bedreigen.
Wanneer begint de termijn van tien jaar?+
Bij de aanvaarding van de werken. Vaak is dat de definitieve oplevering, maar je contract kan bepalen dat de voorlopige oplevering al als aanvaarding geldt.
Is een verzekering voor de tienjarige aansprakelijkheid verplicht?+
Ja, voor werken aan woningen in België waarvoor een architect verplicht is en waarvan de vergunning na 1 juli 2018 werd afgeleverd. Architecten, aannemers en andere bouwprofessionals moeten zich dan verzekeren.
Wat valt niet onder de tienjarige aansprakelijkheid?+
Lichte gebreken die de stevigheid van je woning niet raken, zoals esthetische problemen in de afwerking. Ook normale slijtage en zichtbare gebreken die je bij de oplevering zonder opmerking aanvaardde, vallen erbuiten.
Kan ik de tienjarige aansprakelijkheid in mijn contract uitsluiten?+
Nee. De regel is van openbare orde. Een clausule die de tienjarige aansprakelijkheid uitsluit of beperkt, is niet geldig.
Volstaat een aangetekende brief om mijn rechten te vrijwaren?+
Nee. Om de termijn te stoppen is een dagvaarding nodig of een schriftelijke erkenning van aansprakelijkheid. Een aangetekende brief alleen volstaat niet.
Bouwen met Sito Architecten
Bij Sito Architecten begeleiden we je van de eerste schets tot de oplevering, met duidelijke afspraken en een goed opgevolgde werf. Benieuwd hoe we dat aanpakken? Bekijk onze werkwijze of neem contact met ons op voor een vrijblijvend gesprek.
renovatie projecten