ONS UNIEK PROCES

De prijs van elk project is verschillend, maar we kunnen je wel een kijk geven in onze werkwijze. Wij helpen je graag verder van A tot Z.

SCHETSONTWERP

In eerste instantie wordt er een bespreking gehouden ten einde het beoogde bouwprogramma en wensenpakket te overlopen. Voorafgaandelijk gaat de bouwheer best eens langs bij de Technische Dienst van zijn gemeente, alwaar hij de bouwvoorschriften opvraagt. Hij bezorgt een kopie van deze voorschriften samen met het kadasterplan en het opmetingsplan van het terrein. Eventueel dient een landmeter aangesteld te worden, of doet de architect de opmeting (wat gebruikelijk is bij renovaties).

Het schetsontwerp van de architect omvat de opmaak van ontwerptekeningen (grondplannen – principedoorsnede – gevels) overeenkomstig het uitvoerig besproken bouwprogramma. De architect voegt hierbij een 3-dimensionele voorstelling ter verduidelijking van het concept.

Het spreekt voor zich dat er tijdens en na de bespreking van het 1ste  schetsontwerp een aantal opmerkingen zullen geformuleerd worden. Het schetsontwerp wordt in die zin verder aangepast en geoptimaliseerd. Concreet volgt na een 3 tot 4-tal besprekingen een definitief schetsontwerp, waarbij zowel architect als bouwheer op dezelfde golflengte zitten.

ONTWERP

Alvorens het project verder uit te werken naar een definitief voorontwerp, zal de architect een raming maken, die reeds een duidelijke indicatie geeft van de grootteorde van het te voorziene budget. Wanneer de bouwheer met de begroting akkoord gaat, en beslist om over te gaan tot realisatie, zal er een definitief contract opgesteld worden tussen bouwheer en architect. (zie verder)

BOUWAANVRAAG

Na ondertekening van het definitieve contract wordt het ontwerp uitgewerkt naar bouwaanvraag. Het bouwaanvraagdossier bestaat uit volgende documenten, opgesteld door de architect:

*Plannen: funderingen – rioleringen – grondplannen – doorsneden – gevels – dakenplan – liggingsplan – situering- en omgevingsplan – terreinprofiel.
*Opstellen van het bouwaanvraagformulier, tevens te viseren door de Orde Van Architecten
*Opstellen van het Statistisch Formulier I of II
*Fotoreeks van het perceel
*Berekening i.f.v. regenwatercapaciteit – watertoets
*Beschrijvende nota

NEVENSTUDIES

Naast de architectuuropdracht zijn er meestal nog een aantal nevenopdrachten te voorzien:

OPMETINGSPLANNEN

Het opmeten van bestaande panden wordt uitgevoerd door ons eigen bureau met aangepaste meetapparatuur (lasermeting e.a.). Indien gewenst kan de bouwheer dit overlaten aan een landmeter. Bij niet-bebouwde percelen beschikt de bouwheer meestal reeds over een opmetingsplan van de landmeter (zie notariële akte).

GRONDSONDERING

Tijdens de ontwerpfase is het noodzakelijk (zeker bij nieuwbouw) om een grondsondering te laten uitvoeren door een gespecialiseerde firma. Zij onderzoeken immers de bodemgesteldheid, waardoor we i.o.m. de ingenieur de meeste economische funderingswijze kunnen toepassen. Een grondsondering is te begroten op zo’n € 500,- à € 700,- excl. 21% btw.

VEILIGHEIDSCOORDINATIE

Voor het indienen van de bouwaanvraag dient het ontwerp nagezien te worden door de veiligheidscoördinator. Tijdens de uitvoering van de werken zal deze coördinator erop toezien dat alles conform de wettelijke veiligheidsvoorschriften uitgevoerd wordt. Hij maakt na de werken tevens een post-interventiedossier op, omvattende de as-built-plannen, de technische fiches van de gebruikte materialen, onderhoudsvoorschriften, fotomateriaal tijdens de werken (o.a. leidingen technieken) enz… Dit post-interventiedossier is van groot belang bij een eventuele toekomstige verkoop van de woning! De architect zorgt voor het contract tussen de bouwheer en de veiligheidscoördinator. Kostprijs te voorzien (excl. 21% btw): € 800 à 1.000,- voor nieuwbouw, en € 500 à 700,- voor renovaties. Het staat de bouwheer uiteraard vrij een eigen coördinator aan te stellen.

E.P.B.-VERSLAGGEVER

Bij het indienen van de bouwaanvraag zal de architect alle gegevens m.b.t. isolatie en ventilatie overmaken aan de EPB-verslaggever. Deze verslaggever beoordeelt of het project voldoet aan de wettelijke eisen (Energie-prestatie-maatregel) en laat eventueel het ontwerp bijsturen. Hij doet tevens aangifte bij de officiële instanties en controleert de effectieve uitvoering van de voorziene energiemaatregelen. De kostprijs te voorzien voor de EPB-verslaggever bedraagt 2/3 van de kostprijs van de veiligheidscoördinator.

STABILITEITSSTUDIE

Tijdens de behandeling van de bouwaanvraag op de Technische Dienst van de gemeente, zal de ingenieur het project verder uitwerken i.f.v. de stabiliteit. Hij bepaalt wat de meest optimale funderingswijze is, berekent de grootte van de metalen liggers, kolommen, betonbalken en gewelven. Wij doen hiervoor een beroep op externe ingenieurs. De bouwheer zal met de ingenieur (die hij ook, indien gewenst, zelf mag aanstellen) een apart contract ondertekenen.

STUDIE TECHNIEKEN

M.b.t. de studie van de elektriciteitswerken, sanitair en verwarming, zal de architect een algemeen concept voorstellen. De gedetailleerde uitwerking er van gebeurt door de installateurs zelf (vb. berekening vermogen ketel, …). De architect zal tevens een verlichting- en elektriciteitsplan opstellen dat kan dienen als basis voor prijsvraag. Indien gewenst kan de klant bijkomend beroep doen op een extern studiebureau voor de uitwerking van de (speciale) technieken (vb. lift – domotica – alarm…).

AANBESTEDING

Vanaf het ogenblik dat de architect beschikt over de stabiliteitsgegevens van de ingenieur, alsook over de EPB-richtlijnen, worden bestekken en meetstaten opgesteld. In deze bestekken worden alle uit te voeren werken nauwkeurig omschreven qua materiaal, uitvoeringswijze, specifieke eisen en de te volgen normeringen. De meetstaat omvat de gedetailleerde berekening van de hoeveelheden (m, m², m³, …) van de uit te voeren posten. Tevens worden de ontwerptekeningen uitgewerkt tot uitvoeringstekeningen, met aanduiding van alle noodzakelijke uitvoeringdetails. Het bestek, de meetstaat en de uitvoeringstekeningen vormen het aanbestedingsdossier.

2.f. Uitvoering van de werken

De architect coördineert de uitvoering van de werken. Er is een wekelijkse werfvergadering (in functie van de vordering der werken) waarbij de architect, in het bijzijn van de bouwheer, de werken controleert en bijstuurt waar nodig. Hij bezorgt de aannemer bijkomende detailtekeningen en richtlijnen teneinde het werk perfect te kunnen realiseren. De opmerkingen en gemaakte afspraken worden door de architect genoteerd in een omstandig werfverslag, dat naar alle partijen per e-mail verspreid wordt. De architect houdt alle partijen steeds op de hoogte van de actuele werfplanning.

2.g. Nazicht van de rekeningen

Er worden geen voorschotten betaald aan de aannemers! De aannemer mag enkel zijn uitgevoerde werken factureren. Hij bezorgt aan de architect zijn gedetailleerde berekening (vorderingsstaat) ter nazicht. Pas na goedkeuring door de architect, mag de aannemer zijn vorderingsstaat factureren

2.h. Oplevering der werken

Bij het einde van de werken voert de architect een inspectie uit en vermeldt eventuele gebreken in een proces-verbaal van voorlopige oplevering. Eventuele resterende werken worden uitgevoerd binnen een onderling bepaalde redelijke termijn. Vanaf de voorlopige oplevering mag de woning in gebruik genomen worden, en start de 10-jarige aansprakelijkheid van de architect én aannemer. Concreet kan de bouwheer, in de komende 10 jaar, bij problemen (barstvorming, lekkage, …) onmiddellijk de architect en aannemer contacteren, die op zich het gebrek kosteloos in orde dienen te brengen.

2.i. Ereloon van de architect

Wij werken meestal op basis van een forfaitair bedrag dat berekend wordt in functie van de moeilijkheidsgraad, de ligging van het project, de complexiteit van de uit te voeren werken, enz… Indien de opdracht enkel de gesloten ruwbouw omvat, wordt het ereloon uiteraard aangepast in verhouding met de effectief te superviseren werken.

De betaling van het ereloon verloopt in verschillende schijven:

– na bespreking en opmaak van het voorontwerp

– na opmaak en indienen van de plannen en documenten nodig voor de bouwaanvraag

– bij het verkrijgen van de bouwvergunning

– na opmaak van de aanbestedingsdocumenten

– na opmaak van de uitvoeringsplannen en voor toezicht in verhouding met de vordering der werken

– bij voorlopige oplevering

Wij benadrukken ten stelligste dat wij geen “percentjes” ophalen, noch via de leveranciers, nog via de aannemers. De toegestane kortingen zijn rechtstreeks aan de bouwheer toe te kennen!

2.j. Kostprijs van een gebouw

Als vuistregel kan gesteld worden dat een nieuwbouwwoning momenteel gemiddeld € 1.200,- à € 1.400,- per m² kost. Hierbij is nog 6% btw te voorzien bij verbouwingen, en 21% bij nieuwbouwprojecten.

Deze prijs omvat een betrekkingsklare woning (volledig gepleisterd, met vloeren, binnendeuren, verwarming, elektriciteit, sanitair…), doch zonder de schilder- en decoratiewerken, toestellen en speciale technieken, los & vast meubilair, buitenaanleg en erelonen. De eenheidsprijzen van renovatiewerken liggen verhoudingsgewijs hoger. Uiteraard heeft de keuze van de afwerkingsmaterialen (zoals vloerafwerking, keuken, sanitaire toestellen, …) een grote invloed op de totale kostprijs van de bouw.

2.k. Premies & subsidies

Voor de meeste woningen zijn er subsidies en/of premies beschikbaar. Zo zijn er o.a. premies voor het plaatsen van dakisolatie en dubbel-isolerende beglazing (hoogrendementsglas). Ook m.b.t. de plaatsing van een cv-installatie, zonnepanelen, groendaken enz… kunnen er vaak subsidies verworven worden. Het is voor ons kantoor echter onmogelijk u te informeren over álle subsidies, gezien deze jaarlijks wijzigen en tevens kunnen verschillen van gemeente tot gemeente. Via www.premiezoeker.be kan je overigens een overzicht krijgen van alle premies die op uw project van toepassing kunnen zijn.

De subsidieaanvragen zijn ten laste van de bouwheer. Voor diverse premies zal de bouwheer overigens attesten ontvangen van de respectievelijke aannemers. Let wel: sommige premies moeten aangevraagd worden vóór aanvang der werken!

Specifieke restauratiepremies worden wel door ons kantoor verzorgd (in uurloon) wegens de complexiteit van dergelijke dossiers.

Nuttige link:
 www.premiezoeker.be